Découvrir que son locataire a remplacé la serrure du logement sans en avoir été informé peut susciter de nombreuses inquiétudes.
Le propriétaire peut notamment craindre de ne plus pouvoir accéder au logement dans les situations prévues par la loi ou de devoir supporter le coût d'un nouveau remplacement à la fin du bail.
Pourtant, le changement de serrure n'est pas automatiquement fautif. Le locataire dispose d'une certaine liberté pour sécuriser le logement qu'il occupe, sous réserve de respecter ses obligations locatives.
En cas de litige, le bailleur doit donc agir avec prudence et privilégier les démarches prévues par la loi. Dans ce contexte, le recours à un commissaire de justice constitue souvent un réflexe indispensable afin de préserver ses droits et de sécuriser les preuves.
Le changement de serrure est autorisé dans certaines situations
Le locataire bénéficie du droit à la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail.
À ce titre, il peut remplacer la serrure sans avoir à solliciter l'autorisation préalable du propriétaire, notamment après une perte de clés, une tentative d'effraction ou simplement pour renforcer la sécurité des lieux.
En revanche, cette liberté ne l'exonère pas des obligations prévues par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Il demeure responsable des dégradations survenues pendant le bail et doit restituer le logement ainsi que l'ensemble des clés à la fin de la location.
Autrement dit, le simple changement de serrure ne constitue pas, à lui seul, une faute du locataire.
Ce sont les conséquences de cette modification qui peuvent, selon les circonstances, ouvrir la voie à un recours du bailleur.
Faire constater la situation par un commissaire de justice
Lorsqu'un désaccord apparaît, la preuve joue un rôle essentiel. Le propriétaire qui souhaite obtenir réparation ou retenir une partie du dépôt de garantie devra démontrer précisément les faits qu'il reproche au locataire.
Le commissaire de justice peut alors intervenir afin d'établir un constat objectif de la situation.
Il peut notamment constater que la serrure a été remplacée, relever l'absence de restitution des clés lors de l'état des lieux de sortie ou encore constater les éventuelles difficultés d'accès au logement.
Ce constat constitue un élément de preuve particulièrement utile devant les juridictions.
À l'inverse, un simple relevé établi unilatéralement par le propriétaire ne suffit pas toujours à démontrer les dégradations ou les manquements du locataire.
Le constat de commissaire de justice permet ainsi de sécuriser les démarches du bailleur avant toute demande d'indemnisation ou toute retenue sur le dépôt de garantie.
Le commissaire de justice accompagne le bailleur en cas d'abandon du logement
Le changement de serrure intervient parfois dans un contexte plus préoccupant lorsque le locataire ne répond plus aux sollicitations et que le logement semble avoir été abandonné.
Dans une telle situation, le propriétaire ne doit surtout pas pénétrer dans les lieux ni remplacer lui-même la serrure, même s'il pense que le logement est vacant.
Une telle initiative pourrait être considérée comme une atteinte au droit du locataire à la jouissance paisible des lieux.
La loi prévoit une procédure spécifique faisant intervenir le commissaire de justice. Celui-ci délivre une mise en demeure invitant le locataire à justifier qu'il occupe toujours le logement.
À défaut de réponse, il peut dresser un procès-verbal constatant l'état apparent d'abandon avant que le juge ne soit saisi afin d'autoriser la reprise du logement.
Cette procédure permet au bailleur de récupérer légalement son bien tout en évitant de commettre une voie de fait susceptible d'engager sa responsabilité.
Sécuriser une demande d'indemnisation grâce au constat
Le propriétaire peut, dans certaines situations, demander au locataire le remboursement des frais liés au changement de serrure ou retenir certaines sommes sur le dépôt de garantie.
Toutefois, ces demandes ne sont admises que si elles reposent sur des éléments de preuve suffisamment précis.
Le bailleur devra notamment démontrer que le locataire a commis une dégradation, n'a pas procédé à la restitution de l'ensemble des clés ou que le remplacement de la serrure était devenu indispensable.
Le commissaire de justice peut alors constater l'état des lieux, inventorier les clés restituées et relever les éventuelles dégradations.
Son intervention permet également de dater les constatations et de constituer un dossier probatoire solide, pouvant être complété par des devis ou des factures.
Cette sécurisation des preuves est d'autant plus importante que les juridictions apprécient concrètement chaque situation avant de faire droit aux demandes du bailleur.
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