Les charges de copropriété sont essentielles au bon fonctionnement de l’immeuble, car elles financent son entretien, ses réparations et les services collectifs dont bénéficient les copropriétaires.
Lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de sa part, c’est l’ensemble de la copropriété qui en subit les conséquences financières. Dans une telle situation, le syndic doit réagir rapidement afin d’éviter l’aggravation de la dette et de préserver la trésorerie commune.
Le recours à un commissaire de justice joue alors un rôle central : il formalise les relances, délivre les mises en demeure et peut, le cas échéant, engager les procédures de recouvrement forcé.
La mise en demeure du copropriétaire défaillant
Avant toute démarche judiciaire, il est indispensable de mettre en demeure le copropriétaire débiteur de régler les sommes dues. L’envoi d’une lettre de mise en demeure peut s’avérer dissuasif et rappeler au débiteur ses obligations.
Souvent, cette mise en demeure constitue la première étape d’une résolution amiable du litige. Elle permet également au créancier de conserver une preuve de sa bonne foi dans ses démarches de recouvrement, en cas de contentieux ultérieur.
La mise en demeure doit être transmise soit :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception, pour prouver sa réception effective par le destinataire ;
- Soit par acte de commissaire de justice, qui atteste officiellement de la remise du courrier.
La lettre devra comporter un récapitulatif des faits, la nature et le montant des sommes dues, ainsi que les intérêts éventuels. Il est conseillé d’y joindre les appels de charges impayés ou tout autre justificatif comptable.
Les mesures de recouvrement des créances
- La résolution amiable du litige
Lorsque le montant réclamé est inférieur à 5 000 euros, une tentative de médiation ou de conciliation est obligatoire avant toute saisine du juge.
Cette phase vise à réunir les parties avec l’aide d’un tiers neutre (médiateur ou conciliateur) afin de parvenir à une solution amiable et éviter une procédure judiciaire.
- La procédure de recouvrement des petites créances
Si la créance est inférieure ou égale à 5 000 euros, il est possible d’engager la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, prévue à l’article L.125-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Cette procédure, menée par un commissaire de justice, nécessite le consentement du créancier et du débiteur.
En cas d’accord, les parties fixent ensemble la somme due et les modalités de paiement.
L’acte établi par le commissaire de justice a alors valeur de titre exécutoire, permettant au créancier d’engager des mesures de saisie ultérieures en cas de non-paiement.
- La procédure d’injonction de payer
Prévue aux articles 1405 à 1422 du Code de procédure civile, la procédure d’injonction de payer permet au créancier d’obtenir rapidement un titre exécutoire pour le recouvrement de sa créance.
La demande, introduite par acte de commissaire de justice, est portée devant le juge compétent, qui apprécie la légitimité de la créance au vu des pièces justificatives produites (factures, appels de charges, décomptes…).
Si la demande est fondée, le juge délivre une ordonnance d’injonction de payer. Celle-ci permet au créancier, assisté du commissaire de justice, d’engager des saisies sur le patrimoine du débiteur (saisie sur salaire, saisie-vente, etc.).
En cas d’échec des précédentes démarches, le créancier peut introduire une action en justice classique afin de faire reconnaître judiciairement sa créance.
Cette procédure, bien que plus longue, conduit à la délivrance d’un titre exécutoire permettant le recouvrement forcé des sommes dues.
