L’abandon d’un logement par un locataire est une situation souvent source d’inquiétude pour le propriétaire. Absence prolongée, loyers impayés, logement laissé sans nouvelles : ces éléments peuvent laisser penser que le locataire a quitté les lieux.
Pourtant, face à un abandon présumé, le bailleur ne peut pas agir librement. La loi encadre strictement les démarches à suivre afin d’éviter toute reprise illégale du logement ou toute atteinte aux droits du locataire.
Il est donc essentiel de savoir comment réagir, quelles étapes respecter et quelles précautions prendre pour sécuriser la situation et préserver ses intérêts.
Comment identifier un abandon du logement ?
L’abandon du logement est une notion complexe à appréhender et ne doit pas être confondu avec une absence temporaire ou un départ en vacances. L’abandon sera caractérisé par un faisceau d’indices permettant de démontrer que le logement est effectivement abandonné.
Cela peut notamment résulter :
- De l’absence d’abonnement (internet, électricité, gaz, etc.) ;
- De la seule présence de meubles sans valeur marchande ;
- D’une absence prolongée attestée par les voisins ;
- De l’absence d’information sur la nouvelle adresse ;
- Du non-paiement des loyers et des charges.
Que peut faire le bailleur face à l’abandon du logement ?
L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au bailleur un moyen d’action pour remédier à l’abandon du logement. Dans un premier temps, le bailleur devra mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe toujours le logement.
Cette mise en demeure doit impérativement être délivrée par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Une fois la mise en demeure délivrée, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour manifester sa volonté de se maintenir dans les lieux. À défaut de réponse, le commissaire de justice pourra procéder à la constatation de l’abandon du logement.
Lors de son intervention, le commissaire de justice dressera un constat en relevant les indices laissant supposer que le logement est en état d’abandon. Il décrira précisément les meubles laissés sur place, lesquels pourront ultérieurement être vendus aux enchères.
Une fois le constat effectué, le bailleur pourra solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail et reprendre possession des lieux. L’article 14 de la loi précitée prévoit que, si aucune des personnes qu’il mentionne (conjoint, ascendant, etc.) ne peut se voir transférer le bail, celui-ci est résilié de plein droit.
Concrètement, le juge n’aura qu’à constater l’abandon pour prononcer la résiliation du contrat.
Pourquoi passer par la procédure d’abandon de logement ?
Cette procédure constitue une obligation légale pour le bailleur. En effet, même si tout semble indiquer que le locataire a abandonné le logement, le bailleur doit impérativement respecter cette procédure.
En France, le droit protège le domicile. Une reprise des lieux sans respect des formalités légales est donc illicite et expose le bailleur à des sanctions pénales si le locataire dépose plainte.
Il s’expose également à des sanctions civiles, le locataire pouvant notamment l’accuser d’avoir détérioré le logement ou d’avoir soustrait certains meubles.
La mise en demeure et le constat réalisés par un commissaire de justice constituent ainsi une garantie essentielle pour le bailleur, qui se trouve juridiquement protégé contre toute action ultérieure du locataire.
Le bailleur peut-il récupérer les loyers impayés ?
Très souvent, l’abandon du logement trouve son origine dans des loyers impayés, lesquels alertent le bailleur. Celui-ci pourra alors faire procéder à des mesures de saisie (sur salaires, notamment) portant sur le patrimoine du locataire afin d’obtenir le règlement de sa créance.
L’assistance d’un commissaire de justice sera primordiale, celui-ci étant en mesure de conseiller utilement le bailleur et de mettre en œuvre les mesures de saisie les plus adaptées.
