Lorsqu’une situation d’impayés perdure dans le temps, sans qu’il ne soit trouvé de solution, votre créancier cherchera à recouvrir sa dette par tous les moyens, y compris par une saisie immobilière s’il le faut, afin de provoquer sa vente et obtenir le remboursement de son dû, par prélèvement sur le prix de l’immeuble.
Dès lors qu’un créancier a en sa possession un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice ou un acte notarié revêtu de la formule exécutoire actant la dette due, il est en mesure, à défaut de remboursement, d’engager une procédure de saisie immobilière dirigée contre les biens immobiliers dont le débiteur est propriétaire, qu’ils soient habités ou non, tant que leur valeur reste proche du montant de la dette due.
Préalablement à la procédure de saisie, le créancier doit faire connaître au débiteur son intention de recourir à ce moyen, par la délivrance d’un commandement valant saisie, remis par un Commissaire de justice, l’avertissant qu’à défaut de règlement de sa dette, l'immeuble dont il est le propriétaire sera saisi.
À ce stade, le commandement valant saisie doit obéir à un formalisme particulier, et comporter, sous peine de nullité, les mentions suivantes :
En effet, le commandement valant saisie a pour effet de rendre le bien indisponible, empêchant toute transmission, notamment dans le cadre d’une donation, toute mise en location, ou toute vente, sauf celle autorisée dans le cadre de la saisie, par le juge.
Le propriétaire peut par ailleurs toujours occuper le bien, sauf lorsque le commandement ordonne l’expulsion. En cas de location, le bail est automatiquement transmis à l’acquéreur à la suite de la vente de l’immeuble.
Le commandement de payer vaut saisie du bien, par conséquent, à défaut de règlement de la dette dans le délai mentionné, le Commissaire de justice peut dresser un procès-verbal de description des lieux, et dans les deux mois qui suivent la publication du commandement valant saisi, le débiteur reçoit une assignation à comparaître devant le juge de l’exécution pour une audience d’orientation.
Lors de cette audience, le juge après avoir entendu les parties, décide s’il autorise la vente amiable ou forcée du bien, sinon de mettre fin ou de suspendre la procédure de saisie.
En cas de vente amiable du bien saisi, le débiteur se charge lui-même de trouver un acquéreur et de procéder à la vente, au montant fixé par le juge. Il est convoqué à une nouvelle audience, quatre mois après la première, où le juge peut : constater que les conditions de la vente sont remplies et que celle-ci est définitive, accorder un délai supplémentaire de trois mois en cas de signature de compromis, sinon ordonner la vente forcée.
En cas de vente forcée, celle-ci a lieu sous la forme d’une vente aux enchères (vente par adjudication), aux conditions (date, organisation des visites, etc.) fixées par le juge, après publication de la vente dans des journaux d'annonces légales et affichage d'un avis devant le bien saisi.
Lors de la vente, s’il n’est fait aucune enchère, le créancier se voit attribuer le bien, étant précisé que passée la vente, toute personne est susceptible de faire une surenchère d’au moins 10% du prix principal, dans les 10 jours qui suivent, déclenchant ainsi une audience de surenchère.
Quelle que soit la procédure, si le prix de vente est supérieur au montant de la dette, le débiteur en récupère l’excédent.