L’empiètement sur une servitude soulève des difficultés juridiques et pratiques particulièrement sensibles, à la croisée du droit de propriété et du respect des droits réels immobiliers. Une construction qui déborde sur l’assiette d’une servitude, un aménagement qui en restreint l’usage ou une modification de terrain peuvent rapidement cristalliser un conflit entre voisins.
Au-delà du débat sur le fond, l’issue du litige repose bien souvent sur la solidité de la preuve. Identifier avec précision l’assiette de la servitude, établir son contenu exact et caractériser l’atteinte alléguée supposent une démarche méthodique.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude est un droit réel attaché à un bien immobilier qui vient conférer un droit sur un fonds au profit d’un autre.
Certaines servitudes sont connues, à l’instar des servitudes de passage qui permettent de traverser un fonds pour en rejoindre un autre, ou encore des servitudes de tour d’échelle qui permettent de réaliser des travaux depuis le fonds voisin.
D’autres sont moins connues, comme les servitudes non aedificandi qui interdisent les constructions sur une partie du terrain concerné.
Concrètement, les servitudes possèdent une assiette qui permet de les délimiter afin que les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant puissent avoir une vision claire.
L’assiette de la servitude est établie en fonction de son origine et peut résulter d’un acte notarié, du titre de propriété et des plans de bornage, ou encore du tracé d’un géomètre.
Quels sont les risques en cas d’empiétement sur une servitude ?
Le droit français accorde une place particulière à la propriété. Celle-ci est protégée par l’article 545 du Code civil, qui dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété.
Ainsi, en cas d’empiétement sur la propriété d’autrui ou sur une servitude, la sanction prononcée est implacable : la démolition des ouvrages litigieux sera ordonnée.
Les juridictions n’hésitent donc pas à prononcer la démolition d’ouvrages entiers, même lorsque l’empiétement est minime, engendrant ainsi des coûts parfois élevés alors même que l’empiétement n’est pas intentionnel et relève d’une erreur de calcul.
Néanmoins, ces dernières années, la jurisprudence de la Cour de cassation semble avoir légèrement infléchi sa position en contrôlant la proportionnalité de la mesure de démolition par rapport à d’autres droits (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-25.113).
Comment démontrer l’empiétement sur une servitude ?
Il arrive fréquemment, surtout dans le cadre de servitudes de passage, qu’un voisin vienne réduire l’assiette de la servitude en construisant dessus.
Le propriétaire lésé devra, d’une part, réunir les différents documents légaux nécessaires à la détermination de l’assiette de la servitude.
D’autre part, il pourra faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour établir un constat.
Ce constat, établi de manière impartiale et objective, possède une force probatoire supérieure devant les juridictions. Le commissaire de justice dressera un récapitulatif des faits et procédera aux constatations de l’empiétement.
Naturellement, le constat pourra contenir en annexe les documents justifiant l’assiette de la servitude.
Dans certaines situations, le seul fait de diligenter un constat permet de désamorcer la situation et d’instaurer un dialogue entre les parties, et ainsi d’éviter un procès long et coûteux.
Le constat est donc un atout de taille en cas d’empiétement et permet de bénéficier d’une première preuve pour des démarches amiables ou contentieuses.
